房地产典当承压 同祥金融赴港上市融资

来源：中国经营报

房地产典当承压 同祥金融赴港上市融资

本报记者/刘颖/张荣旺/北京报道

近日，典当贷款提供商同祥金融向港交所提交招股书。招股书信息显示，2017~2019年，同祥金融以房地产为典当品的贷款利息收入占利息收入总额分别约60.4%、74.5%及77.6%。同祥金融近八成的收入来自房地产。

而根据近日银保监会办公厅印发的《关于加强典当行监督管理的通知》（下称“《通知》”），明确指出典当行应当回归民品典当业务本源，逐步压缩房地产典当业务比重。

对于公司是否做好转型规划等相关问题，《中国经营报》记者致函同祥金融，对方表示暂不接受采访。

违约风险难控

根据弗若斯特沙利文报告，按典当贷款提供商截至2018年底的收入及截至2019年底的注册资本计，同祥金融排名均为河北省第一、北京市第六。

招股书信息显示，同祥金融提供以房地产、财产权利（即股权）及动产（如机动车、物资及个人财产）抵押/质押为主的典当贷款，利息收入总额包括典当贷款利息收入及银行存款利息收入。

在同祥金融上市前的股东架构中付建永、付建英、付敏英家族集团通过恒威公司，持有同祥金融93.02%的股份。

在成立同祥金融的中国经营实体之前，付氏家族集团于2006年4月4日在石家庄成立石家庄同祥典当有限公司（以下简称“石家庄典当”），从事以动产、股权、房地产作为典当品的典当贷款业务、典当品出售、鉴定、评估及咨询服务提供及其他典当贷款业务。

招股书信息显示，付氏家族集团自2007年3月成立北京同祥典当有限公司，2009年1月4日成立保定同祥典当有限公司。

在过去三年里，同祥金融一直保持着稳定的发展势头，但净利润却停滞不前。

2017~2019年财年，同祥金融实现营业收入4853.6万元（人民币，单位下同） 、5667.7万元和6869.8万元；净利润为 2570万元、2536.4万元和2602.8万元。

根据招股书，其净利润增速远低于营业收入增长，主要是因为经营开支的大幅增加，由2017年的1414.8万元增加到2019年的3202.3万元。一方面是随公司整体业务的拓展员工开支的同步增加，由2017年的508.9万元增加到1208.4万元；另一方面是减值亏损/预期信贷亏损净额于2019年大幅增加786.8万元。

值得注意的是，减值亏损/预期信贷亏损净额增加的背后，是同祥金融总违约率由2018年的3.2%提高至2019年的6.1%。

同祥金融在招股书“风险因素”中提及，公司若无法有效管理其贷款的绝对风险及维持低减值贷款比率，可能对其业务、经营业绩及财务状况造成重大不利影响。其在运营的不同阶段实施风险管理措施，然而该等措施未必一直有效。

天眼查信息显示，在2019年12月11日的一起法律诉讼中，石家庄典当申请了诉前保全，法院判决被告偿还本金、利息的同时，将此房产拍卖。然而，被告却在法院下达判决之前将此房产出售，法院判决终止该房产的拍卖。

北京市东元律师事务所合伙人李松律师指出，如果房产已过户，说明典当行并未办理抵押登记。

然而该案中，由于房屋贷款未还清，被告并未将房产过户给购房人，只与对方签署了《房屋买卖协议》，购房者依约付清购房款并对房产实际使用。

李松认为，此种情况，可能是被告在与典当行办理房产抵押前就已经对外签订《房屋买卖协议》并以房屋贷款未还清为由不将房屋过户给购房人。被告还款出现问题时，典当行要求法院将被告房产拍卖时发现房屋早已被出售，此种情况典当行很难保护自己的权益。

房产典当业务承压

根据招股书，2017~2019年，同祥金融以房地产为典当品的贷款利息收入为2918.9万元、4192.1万元和5329.4万元，分别占利息收入总额约60.4%、74.5%及77.6%。房地产典当品贷款利息收入的增加，主要是因为房地产市场的日趋活跃。

但该业务的部分业绩贡献被以动产为典当品的贷款利息收入下滑所抵消。

其中，动产典当中的个人财产典当贷款利息收入，从2017年的597.2万元减少至2019年的214.8万元，在总收入中的占比从2017年的12.4%下滑至2019年的3.1%，主要因为字画典当品出借政策的收紧。

2017~2019年，动产典当中的机动车典当业务贷款利息收入，占利息收入总额分别约0.9%、0.3%及0.0%，主要由于市场上更多车辆融资公司及二手车辆交易商的出现导致竞争增加。此外，动产典当中的物资典当利息收入占利息收入总额分别约26.1%、4.3%及0.8%。

值得一提的是，2018年同祥金融新增股权典当业务，截至2019年12月31日止两个年度，股权典当贷款利息收入占利息收入总额约13.2%及17.5%。不过，该业务尚处于发展初期，难以撼动同祥金融房地产典当业务的主导地位。

一位典当行业业内人士指出，与银行相比，房地产典当业的优势在于手续相对便捷快速，典当客户无需提供财务报表、担保人信息、贷款用途等相关资料，只需提供符合条件的质押、抵押物品和相关证件即可。不过，与银行相比，房地产典当业的融资成本相对较高，各家典当行的费率差异较大。此外，典当行也不享受普惠政策。

工行投行研究中心指出，有的客户到典当行质押动产借款的实际融资月息费率是银行执行的月贷款基准利率的十多倍。

2013年6月，银监会下发《中国银监会办公厅关于防范外部风险传染的通知》，正式明确银行业禁止向典当行以及非融资性担保机构提供授信。

此外，一家上市公司在财报中指出，2019年以来，货币政策宽松的大环境直接影响到了典当行业，典当业务量特别是房地产抵押业务量下降，部分银行在服务上对个人房贷业务缩短审批流程，在经济上给予基准利率的优惠，使典当行的房地产抵押业务流向了银行。

而近日银保监会办公厅印发的《通知》，引导典当行回归典当本源，专注细分领域，培育差异化、特色化竞争优势，满足小微企业、居民个人短期、应急融资需求，发挥对金融体系“拾遗补缺”的作用。《通知》因此明确，典当行应当回归民品典当业务本源，逐步压缩房地产典当业务比重。

上述典当行业业内人士表示，目前典当行业监管趋严，而限制房地产融资是大趋势，因此对房地产典当业务会有较大影响。